喜納（清淳）行政書士事務所　沖縄県うるま市

2025年05月13日 / 開発行為に関する業務

喜納（清淳）行政書士事務所
（特定行政書士）

・農地転用・道路位置指定業務
　（測量士）
・開発行為申請・赤土事業行為届出
　（測量士、土地区画整理士）
・審査請求代理、提出書類作成業務
　（特定行政書士）
・遺言・相続業務、建物補償コンサルタント
　（補償業務管理士）
・会社・法人設立等業務
・産業廃棄物処理業手続き業務　

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　行政書士にとって開発関係の業務は、専権業務なはずだが、現状はこなせる方が限られています。
　　　
　そこで基礎的な知識、実務に即した方法をこのブログに投稿することにしました。

　関心のある方々は是非一読し、業務に活用していただきたいと考えています。

　なお、極力経費の掛からないようにソフトはフリーソフトか自作ソフトなどを使用するようにしています。

　　以前の投稿

　　１．登記地図からビットマップ画像の作り方
　　２．登記地図(BMP画像)のJww-cadへの挿入
　　３．登記地図(BMP画像)の画像フィットの仕方
　　４．画像フィットした登記地図(BMP画像)を利用して土地の筆界線を引く
　　５．画像フィットで挿入した登記地図(BMP画像)の伸縮補正の仕方
　　６．「画像フィットによる座標求積システム」の入力の仕方

(１) JW-CADを開き、画像フィットしたレイヤーを開き、枠線と筆界線を別のレイヤー①にコピーする。

　　　　そのやり方は動画を参照してください。

(２)「画像フィットによる座標求積システム」を開き、求積した座標を「JW-CADによる座標変換作図システム」に張り付ける。

　　　　そのやり方は動画を参照してください。

(３) 「JW-CADによる座標変換作図システム」のデータをJW-CADで作図する。

　　　　そのやり方は動画を参照してください。

※「画像フィットの筆界」と今回作図した筆界は、ほとんど一致します。
　ずれがあるときは、求めた座標が間違っていると思いますので、再度やり直して下さい。

詳しくは次の動画をご覧ください。
　　https://www.youtube.com/watch?v=lzbf9p8GOh4

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仕事は遅く、報酬は高いが、
分かりやすい説明と正確で確実な仕事の処理がモットーです。
道路位置指定申請関係の業務のご相談など大歓迎です。！　

　「喜納（清淳）行政書士事務所」へのお問い合わせ、ご相談などは、
メールかＦＡＸでお願い致します。
　　　沖縄県うるま市字兼箇段1403番地1
　TEL ： 080-1222-9533
　　　　　　　　　E-Mail ： kinas@road.ocn.ne.jp

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2025年05月12日 / 開発行為に関する業務

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　　１．登記地図からビットマップ画像の作り方
　　２．登記地図(BMP画像)のJww-cadへの挿入
　　３．登記地図(BMP画像)の画像フィットの仕方
　　４．画像フィットした登記地図(BMP画像)を利用して土地の筆界線を引く
　　５．画像フィットで挿入した登記地図(BMP画像)の伸縮補正の仕方

(１) 「画像フィットによる座標求積システム」の構成

・①外枠の交点(４か所)の座標入力

・②伸縮補正(縦枠の長さと横枠の長さの測定値を入力)
　　登記地図の縦枠の長さは、縮尺　1/500で126.0m、
　　横枠の長さは125.0m、縮尺 1/1000でその２倍になります。

・③求点までのXYの長さ(距離)の入力(外枠の交点４か所から)

(２)求点の座標は、伸縮補正され自動的に計算されます。

詳しくは次の動画をご覧ください。
　　https://www.youtube.com/watch?v=KIa74RDpcgg

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2025年05月07日 / 開発行為に関する業務

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　　１．登記地図からビットマップ画像の作り方
　　２．登記地図(BMP画像)のJww-cadへの挿入
　　３．登記地図(BMP画像)の画像フィットの仕方
　　４．画像フィットした登記地図(BMP画像)を利用して土地の筆界線を引く

(１)前回作成したJWW-CADを開き、挿入した登記地図を用いて伸縮補正を行う。

・伸縮補正は自作の「画像フィットによる座標求積システム(Excel)」を用いる。

(２)「画像フィットによる座標求積システム」の使い方

・システムの構成は、「座標枠(外枠)の座標の入力」、「座標枠(外枠)の距離の入力」、「交点までのXY距離の入力」からなっている。(距離はすべてm単位で、mmまで入力する。)
・入力すると自動的に伸縮補正及び座標計算が行われ、交点のXY座標が表示される。

(３) 「画像フィットによる座標求積システム」を図で示すとこのようになります。

詳しくは次の動画をご覧ください。
　　https://www.youtube.com/watch?v=oCuJhoSW9tU

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2025年05月06日 / 開発行為に関する業務

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　　１．登記地図からビットマップ画像の作り方
　　２．登記地図(BMP画像)のJww-cadへの挿入
　　３．登記地図(BMP画像)の画像フィットの仕方

(１)JWW-CADを開き、挿入した登記地図から座標を求める土地の筆界線を記載する。（今回は「1700番」の筆界線を引く。）

・座標を求める土地を拡大し、筆界線の中心に線を引く。
・かすかに傾きの異なる筆界線の箇所は、慎重に線を引いて確認する。
・中心線にずれがあるときは、再度、線を引きなおす。
・筆界線の交点個所は、「コーナー」を利用して引く。

(２)全体の筆界線が完了したら、交点個所に打点する。

・交点に打点した後、番号を記載する。
　　（後日、座標求積したときに交点を間違わない為）

詳しくは次の動画をご覧ください。
　　https://www.youtube.com/watch?v=HSjS9VE0XFc

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2025年05月04日 / 開発行為に関する業務

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　　以前の投稿

　　１．登記地図からビットマップ画像の作り方
　　２．登記地図(BMP画像)のJww-cadへの挿入

(１)JWW-CADを開き、縮尺を登記地図に合わす。

・1/500か1/1000、登記地図の下方に記載あり。
・用紙サイズをA3にする。

(２)「編集」→「画像編集」→「画像フィットにチェック」→「画像挿入」をクリックし、作成し保存した「登記地図(BMP)」を選んで開き、用紙枠外の任意の箇所(用紙枠外が分かりやすい)をクリックする。

・クリックした箇所に「登記地図(BMP)」が、幅100mmで挿入される。
・作成したJWW-CADを「デスクトップ」か「フォルダ」に名前を付けて保存する。

詳しくは次の動画をご覧ください。
　　https://www.youtube.com/watch?v=hNZf5-v_kQs

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2025年05月02日 / 開発行為に関する業務

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　　１．登記地図からビットマップ画像の作り方

(１)JWW-CADを開き、縮尺を登記地図に合わす。

　・1/500か1/1000、登記地図の下方に記載あり。
　・用紙サイズをA3にする。

(２)「編集」→「画像編集」→「画像フィットにチェック」→「画像挿入」をクリックし、作成し保存した「登記地図(BMP)」を選んで開き、用紙枠外の任意の箇所(用紙枠外が分かりやすい)をクリックする。

　・クリックした箇所に「登記地図(BMP)」が、幅100mmで挿入される。
　・作成したJWW-CADを「デスクトップ」か「フォルダ」に名前を付けて保存する。

詳しくは次の動画をご覧ください。

https://www.youtube.com/watch?v=vN2Oy6dD85A

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2025年05月01日 / 開発行為に関する業務

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　行政書士にとって開発関係の業務は、専権業務なはずだが、現状はこなせる方が限られています。
　　　
　そこで基礎的な知識、実務に即した方法をこのブログに投稿することにしました。

　関心のある方々は是非一読し、業務に活用していただきたいと考えています。

　なお、極力経費の掛からないようにソフトはフリーソフトか自作ソフトなどを使用するようにしています。

(１)登記地図(PDF)を「登記情報提供サービス」からダウンロードする。

　・枠内の全体に登記地図(PDF)が入るように回転させる。

(２)「スクリーンショット」によりBMP画像(JW-CADに画像挿入の為)を作成する。

　・「Windowsキー＋Shift+S」を同時に押す。
　・範囲を選択→ペイントを選択→回転を戻す。
　・ペイントでBMPファイルで「デスクトップ」か「フォルダ」に名前を付けて保存する。

次の動画をご覧ください。

https://www.youtube.com/watch?v=HW5kiMX6bog

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2023年04月08日 / 開発行為に関する業務

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　４．道路の位置の指定の申請

　道路の位置の指定の申請については、建築基準法施行規則第9条（道路の位置の指定の申請）に規定されている。

　それによると

①申請書：正副2通
②付近見取り図
　明示すべき事項：方位、道路及び目標となる地物
③地籍図
　明示すべき事項：縮尺、方位、指定を受けようとする道路の位置、延長及び幅員、土地の境界、地番、地目、土地の所有者及びその土地又はその土地にある建築物若しくは工作物に関して権利を有する者の氏名、土地内にある建築物、工作物、道路及び水路の位置並びに土地の高低その他形上特記すべき事項
④同意書：道路の敷地となる土地の所有者及びその土地又はその土地にある建築物若しくは工作物に関して権利を有する者
⑤道の基準に適合するように道路を管理する者の承諾書

　以上が道路の位置の指定の申請に必要な申請書の内容であるが、現状はその以外の申請図書がかなり要求される。

　前にも述べたが、「道に関する基準」を施行令と異なる基準を定めるときは、条例によることと規定されているし、施行規則第9条に規定された以外の申請図書の要求は、過ぎた行政指導といえる。

　また、位置指定道路の市道等への接続については、個別法（道路法）による手続きの規定があり、その承認等が得られなければ接続はできない。

　雨水等の処理についても建築基準法では位置指定道路の排水の規定があるだけで、その道路等から発生する雨水等を行政管理の排水路頭に接続する場合は、個別による手続きが必要なことは当然のことである。

　道路位置指定申請は、建築物を建てることを目的であり、都市計画法の開発行為とは法律上の規定が異なる。

　ちなみに都市計画法の開発行為とは、建築物の建築や特定工作物の建設のために、①区画の変更（道路や水路などを新設・拡幅・付替え・廃止する行為）、②形状の変更（造成などで土地の形状を変える行為）、③性質の変更（農地・山林などの土地を、建築物を建築するための敷地に変更する行為）のいずれか行うことをいう。

　（道路の位置の指定の申請）
第9条　法第42条第1項第5号に規定する道路の位置の指定を受けようとする者は、申請書正副二通に、それぞれ次の表に掲げる図面及び指定を受けようとする道路の敷地となる土地（以下この条において「土地」という。）の所有者及びその土地又はその土地にある建築物若しくは工作物に関して権利を有する者並びに当該道を令第144条の4第1項及び第2項に規定する基準に適合するように管理する者の承諾書を添えて特定行政庁に提出するものとする。

図面の種類：附近見取図
明示すべき事項：方位、道路及び目標となる地物

図面の種類：地籍図
明示すべき事項：縮尺、方位、指定を受けようとする道路の位置、延長及び幅員、土地の境界、地番、地目、土地の所有者及びその土地又はその土地にある建築物若しくは工作物に関して権利を有する者の氏名、土地内にある建築物、工作物、道路及び水路の位置並びに土地の高低その他形上特記すべき事項

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　３．道に関する基準（２）

　次に建築基準法施行令第144条の4第2項、第3項を考えてみよう。

　第2項は、建築基準法施行令第144条の4第1項第1号から第5号の「道に関する基準」と異なる基準を定める場合の手続き

２　①地方公共団体は、②その地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認める場合においては、③条例で、④区域を限り、⑤前項各号に掲げる基準と⑥異なる基準を定めることができる。

①地方公共団体は：県及び市町村

②その地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認める場合：各地方公共団体の必要性の判断が必要

③条例で、⑤前項各号に掲げる基準、⑥異なる基準：建築基準法施行令第144条の4第1項第1号から第5号の「道に関する基準」と異なる基準を定める場合は、各地方公共団体の議会の議決を経て定めることが規定されている。
しかし議会の議決を経ないで規則、要綱及び基準で運用されている地方公共団体も見受けられる。

④区域を限り：地方公共団体全地域ではないということ。

　第3項は、建築基準法施行令第144条の4第1項第1号から第5号の「道に関する基準」を緩和する場合の手続き

３　地方公共団体は、前項の規定により第1項各号に掲げる基準を緩和する場合においては、①あらかじめ、②国土交通大臣の承認を得なければならない。

①あらかじめ：緩和する前に

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　３．道に関する基準（１）

　建築基準法第42条第1項第5号の規定による政令で定める基準は、次のとおりである。　

　（道に関する基準）
第144条の4　法第42条第1項第5号の規定により政令で定める基準は、次の各号に掲げるものとする。
（1）両端が他の道路に接続したものであること。ただし、次のイからホまでのいずれかに該当する場合においては、袋路状道路とすることができる。
　イ　延長が35メートル以下の場合
　ロ　終端が公園、広場その他これらに類するもので自動車の転回に支障がないものに接続している場合
　ハ　延長が35メートルを超える場合で、終端及び区間35メートル以内ごとに国土交通大臣の定める基準に適合する自動車の転回広場が設けられている場合
　ニ　幅員が6ートル以上の場合
　ホ　イからニまでに準ずる場合で、特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認めた場合
（2）道が同一平面で交差し、若しくは接続し、又は屈曲する箇所（交差、接続又は屈曲により生ずる内角が百二十度以上の場合を除く。）は、角地の隅角を挟む辺の長さ2メートルの二等辺三角形の部分を道に含む隅切りを設けたものであること。ただし、特定行政庁が周囲の状況によりやむを得ないと認め、又はその必要がないと認めた場合においては、この限りでない。
（3）砂利敷その他ぬかるみとならない構造であること。
（4）縦断勾配が12パーセント以下であり、かつ、階段状でないものであること。ただし、特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認めた場合においては、この限りでない。
（5）道及びこれに接する敷地内の排水に必要な側溝、街渠きよその他の施設を設けたものであること。
２　地方公共団体は、その地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認める場合においては、条例で、区域を限り、前項各号に掲げる基準と異なる基準を定めることができる。
３　地方公共団体は、前項の規定により第1項各号に掲げる基準を緩和する場合においては、あらかじめ、国土交通大臣の承認を得なければならない。

　さてこの「道に関する基準」の第1号及び第2号については、その基準に即しているのが現状である。

　第3号の道路の構造については、砂利敷でもよく、ぬかるみにならない構造と規定されているが、現状はアスファルト舗装がほとんどである。このことについては、第2項との関連があるので後述する。

　第4号の道路の縦断勾配について、12％以下で階段状でなければよく、現状は8％以上については滑り止め舗装が一般的である。このことについても、第2項との関連があるので後述する。

　第5号の道路や隣接地には、排水するに必要な側溝や管渠などを設けた構造とすることと規定されている。ただし、雨水や家庭内排水の流末に関することは規定されてなく、あくまでも道路位置指定は、指定された範囲の道路や隣接地の排水の処理施設について規定されているだけである。

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　２．道路の定義

　建築基準法第42条には、「道路」について、その第1項第5号に「位置指定道路」について定義されている。

　位置指定道路が作られる理由としては、前述したように建築基準法では「都市計画区域内では、建築物の敷地は、道路（建築基準法第42条）に2メートル以上接しなければならない。（建築基準法第43条）」という「接道義務」がある為です。

　建築基準法第42条第1項第5号は

（5）①土地を建築物の敷地として利用するため、②道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する③政令で定める基準に適合する道で、④これを築造しようとする者が⑤特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

　この条文を解説すると次のようになる。

①土地を建築物の敷地として利用するため：土地の利用目的が「建築物の敷地」である。

②道路法、都市計画法、土地区画整理法、・・・によらないで築造する：公道ではなく私道ということになる。

③政令で定める基準に適合する道：道に関する基準（建築基準法施行令第144条の4）に適合することが必要

④これを築造しようとする者：道路を築造する施主（申請者）

⑤特定行政庁からその位置の指定を受けたもの：特定行政庁（都道府県知事や市町村）は、道路位置の指定をしたときは、建築基準法施行規則第10条の規定により指定道路の公告しなければならない。、また速やかに、その旨を申請者に通知するものとする。

　よって道路位置指定の目的が、建築物の敷地として利用する為であり、道路に関する基準が建築基準法施行令第144条の4に明確に規定されていることである。

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2023年03月26日 / 開発行為に関する業務

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・会社・法人設立等業務
・産業廃棄物処理業手続き業務　

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　１．位置指定道路に関する関係法令及び条項等

　　
　位置指定道路に関する関係法令及び条項等をリストアップすると

　
　①建築基準法第42条（道路の定義）

　②建築基準法施行令第144条の4（道に関する基準）

　③建築基準法施行規則第9条（道路の位置の指定の申請）

　　建築基準法施行規則第10条（指定道路の公告及び通知）

　　建築基準法施行規則第10条の2（指定道路図及び指定道路調書）

　④建築基準法道路関係規定運用指針の解説（平成１９年７月策定、平成２１年１月改定、国土交通省）

があり、位置指定道路の指定の方法、作成すべき関係図書及び道路に関する基準等が規定され、「運用指針の解説」にはきめ細かく解説されている。

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2023年03月25日 / 開発行為に関する業務

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　位置指定道路とは

　建築物を建てることを目的に、土地の所有者が特定行政庁（地方公共団体）から指定を受ける個人が所有する私道のこと。

　建築基準法第42条第1項第5号で規定されており、市街化区域内であり指定道路と宅地の合計面積が1,000㎡未満の道路が対象となり、また非線引き都市計画区域内では3,000㎡未満の道路が対象となります。

　位置指定道路が作られる理由としては、建築基準法では「都市計画区域内では、建築物の敷地は、道路（建築基準法第42条）に2メートル以上接しなければならない。（建築基準法第43条）」という「接道義務」がある為です。

　ただし、この接道義務は、都市計画区域及び準都市計画区域内でのみ適用され、都市計画区域外では適用されません。

　次回から「位置指定道路」について建築基準法等での規定及び各自治体の現状等について述べてみたいと考えている。

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2023年02月25日 / 業務に役立つ話

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現在でも活用されている「道路土工　排水工指針」、Amazonで8,000円以上の値がついている。

新刊が出るものだと期待していたが、どうも出てないようだ。

理論的には何ら変わることはないので、網羅された資料は今でも使える。

開発行為や道路位置指定業務の流量計算には使用している。

ウッカリ断捨離で処分する事を考えていたが、取っておいて良かった！

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2022年08月03日 / 今、話題の話

喜納（清淳）行政書士事務所
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・産業廃棄物処理業手続き業務

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　手にして直ぐ目についてのが、帯と表紙の写真が一体化した意外過ぎる装丁デザインだった。

　「オキナワノスタルジックタウン」（ぎすじみち著）が、発刊ほやほやで届いたときの率直な感想だ。

　写真も地域別に編集、構成された内容になっていることから、戦後生まれの私にとっては、懐かしい風景やたたずまいが、これでもかこれでもかと出てくる。

　ページをめくる楽しみがある写真集だ。

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2022年08月01日 / 行政書士の紹介

喜納（清淳）行政書士事務所
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・開発行為申請・赤土事業行為届出
　（測量士、土地区画整理士）
・会社・法人設立等業務
・産業廃棄物処理業手続き業務

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行政書士の仕事について、５分足らずの動画で知ることができる。

日行連が制作した「行政書士制度70周年記念動画」だ。

だが、YouTubeでのアクセス数が少ない。

その理由はいろいろ考えられるが、一番感じたことは「政府広報動画」に類似してインパクトに欠けていることだ。

多分制作に係わった方々が年配だろうと察しが付く。

尊敬する先輩が教えてくれた言葉に「つまらない本でも読まないと分からない。つまらないと分かっただけでも読んだ価値がある。」と！

先ずは見ることから

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2022年07月28日 / 入管関係、申請取次に関する業務関係

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　（測量士）
・開発行為申請・赤土事業行為届出
　（測量士、土地区画整理士）
・会社・法人設立等業務
・産業廃棄物処理業手続き業務

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　日本に住む外国人は

　　①短期滞在者等
　　②中長期在留者
　　③特別永住者
　　④軍属
　　⑤軍人・軍属の扶養家族
　　⑥軍人

に分類され、それぞれ法的な身分が異なる。

（詳細は投稿写真参照のこと）

参考資料：「日米結婚･離婚･子どものためのハンドブック」

https://www.pref.okinawa.jp/.../documents/zenntaiban.pdf

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2022年07月15日 / 今、話題の話

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　（測量士）
・開発行為申請・赤土事業行為届出
　（測量士、土地区画整理士）
・会社・法人設立等業務
・産業廃棄物処理業手続き業務

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　学生時代「裏口入学」という言葉を知った。

　それから５０年余、今度は「裏口卒業」という言葉に出会う。

　「裏口入学」＝金　との印象があったが、「裏口卒業」＝？？？

　そら恐ろしい！

　「裏口卒業」で検索すると、出るわ、出るわ・・・

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2022年07月14日 / よもやま話

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　２０１６年、中村部屋を訪ねた時の一コマ

　関脇・富士櫻（中村親方）と言えば昭和天皇が土俵を好んだお方。

　同じ押し相撲の麒麟児との対決は特に人気があり、東京場所では天覧相撲用のとっておきの割として重宝されたとの話がある。（YouTube動画あり）

　その中村親方とその後援会の皆様方とチャンコと酒宴を共にした時の写真である。

　呑み過ぎて茹蛸になり、酔いつぶれてしまった。

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2022年07月12日 / 今、話題の話

喜納（清淳）行政書士事務所
（特定行政書士）

・審査請求代理、提出書類作成業務
　（特定行政書士）
・遺言・相続業務、建物補償コンサルタント
　（補償業務管理士）
・農地転用・道路位置指定業務
　（測量士）
・開発行為申請・赤土事業行為届出
　（測量士、土地区画整理士）
・会社・法人設立等業務
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　ハワイ大好きな私は、いつでも「KZOO（ケイズー）放送」が聴けるようにPCとスマホに設定してある。

　「KZOO（ケイズー）放送」は、アメリカ合衆国ハワイ州内で日本人・日系人向けに24時間放送している日本語AMラジオ局である。

　ハワイ州内4島（カウアイ島、オアフ島、マウイ島、ハワイ島）で聴取可能で、今ではインターネットで同時に沖縄でも聞くことができる。

　関心ある方は次のサイトにアクセスを・・・
https://us7.maindigitalstream.com/2716/

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